Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye Davaları
KİRA SÖZLŞEMESNİN FESHİ VE TAHLİYE DAVALARI
KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ VE TAHLİYE DAVALARI
TBK’nın 347. maddesinde açıkça belirtildiği üzere, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle isterse, sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak, kiracı böyle bir bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme, aynı şartlarda bir yıl için uzatılmış sayılır. Buna karşılık kiraya veren, aynı imkana sahip olmadığı için onun, sözleşme süresinin bitiminden on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hüküm kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hüküm olduğu için taraflar sözleşmede bunun aksine bir kayıt koyamazlar.
1-Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Feshi Ve Tahliye: TBK m.347 ‘ye göre kiracı belirli süreli kira sözleşmesi süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Yani, kiracının sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshetme yetkisi vardır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiracı her zaman genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.Kira süresinin bitimi dışında, genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiracı her zaman sözleşmeyi sona erdirebilir.
TBK m. 349 ‘a göre aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır .
2-Kiralayanın İhtiyacı Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Feshi Ve Tahliye: TBK m. 350/1’e göre kiralayanın , kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.Bu durumda kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
3-Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Feshi Ve Tahliye: TBK m. 351‘e göre kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Yeni malik iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya tebliğ ettireceği ihtarname ile ihtiyaç iddiasını kiracıya bildirdikten sonra tahliye gerçekleşmezse takip eden altı ay içinde tahliye davası açabilecektir. Açılacak davada tahliye kararI verilebilmesi için ihtiyacın varlığının ayrıca kanıtlanması gerekir.
4-Kiralananın Yeniden İnşası Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Feshi Ve Tahliye: TBK m. 350/2’ye göre Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
5-Kiracının Yazılı Tahliye Taahüddü Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Feshi Ve Tahliye: 6098 sayılı TBK m.352/1’e göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açarak sona erdirebilir.Yazılı tahliye taahüddünün kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmesi gerekir.Unutulmamalıdır ki Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler dışındaki taşınmazlar hakkında tahliye taahhüdünde bulunulamaz.
6-İki Haklı İhtar Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Feshi Ve Tahliye: TBK m.350/2’ye göre kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
7- Kira Sözleşmesinin On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Feshi Ve Tahliye: TBK m.347’ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle isterse, sözleşmeyi sona erdirebilir Buna karşılık kiraya veren, aynı imkâna sahip olmadığı için onun, sözleşme süresinin bitiminden on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hüküm kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hüküm olduğu için taraflar sözleşmede bunun aksine bir kayıt koyamazlar.
Kiraya verenin TBK’nın 347. maddesinden yararlanabilmesi için öncelikle taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesindeki sürenin bitmesi durumunda taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmamış olması ve ilk yapılan sözleşmenin birer yıllık uzama süresinin on yıl olması, on yıldan sonra en son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih ihbarda bulunması ve davanın da uzama yılının sonunda açılması gerekir.
8-Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Kiralanın İlamsız İcra İle Tahliyesi: İlamsız icra yolu yalnız para ve teminat alacakları için mümkün olmakla birlikte İİK’nı m. 269 ve devamı maddelerinde kiralar hakkında özel hükümler öngörülerek, adi ve hasılat kiraları bakımından da taşınmazların tahliyesi için de ilamsız tahliye takibi yolu kabul edilmiştir. Buna göre yapılan ilamsız icra yoluyla takipte kiracıya bir ödeme emri çıkartılır ve ödeme emrinde kira borcunu ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren adi kiralarda otuz gün, hasılat kiralarında ise altmış gün içinde kiracının ödemesi, ödemediği takdirde kiralayanının kesinleşen kira alacağı için haciz isteyebileceği gibi kiracının taşınmazdan tahliyesini de isteyebileceği ihtar edilir. Borçlu (kiracı) kural olarak yedi gün olan itiraz süresi içerisinde takibe itiraz edebilir. Kiracının itiraz etmesi halinde icra takibi durur. Bu durumda ödeme emrine itiraz ile duran ilamsız tahliye takibine devam edilebilmesi için kiralayanın icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliyeye karar verilmesini talep etmesi ya da uygulamada kabul edildiği gibi itirazın iptali davası açması gerekmektedir.
9-Kiracının Yükümlülüklerini Ağır Şekilde Yerine Getirilmemesi Nedeniyle Kiralanın Tahliyesi: TBK m.316’ya göre kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
10-Kiracının İflası Halinde Kira Sözleşmesinin Feshi: Kiracının iflası Halinde Fesih 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun,"Olağanüstü Fesih Halinde Kiracının iflası" başlıklı 332. maddesi uyarınca; kiracı ,kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir.
11-Kiracının Ölümü Halinde Fesih: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 356. maddesine göre kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.
TAHLİYE DAVALARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Kiracının tahliyesi davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Eğer taşınmaz bir iş yeri ise kıracının yerleşim yeri sulh hukuk mahkemesi de yetkili mahkemedir.