Kira Sözleşmesi Nedir?
KİRA SÖZLEŞMESİ
KİRA SÖZLEŞMESİ NEDİR ?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunumuzun 299.maddesi uyarınca kira sözleşmesi , kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını ve yararlanılmasını kiracıya bırakmayı , kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi taraflar arasında ileri sürülebilen bir sözleşmedir. Kira sözleşmesinin 3. Kişilere karşı ileri sürülebilmesi için şahsi hak olarak tapu siciline şerh ettirilmesi gerekmektedir. Kira sözleşmesinde kiraya verenin reşit, ayırt etme gücüne sahip ve tam ehliyetli olması gerekmektedir. Ayırt etme gücü olan küçük veya kısıtlı olanların(vesayet altındakilerin) kira sözleşmesi yapabilmesi için kanuni temsilcilerinin izin ve onayını almaları gerekir. Ayrt etme gücü olmayan kişiler örneğin akıl hastaları kira sözleşmesi yapamazlar bunların yerine kanuni temsilcileri kira sözleşmesi yapabilir. Kira sözleşmesi ile kararlaştırılan sürenin geçmesiyle bildirim olmaksızın sona erecek olan kira sözleşmesi belirli süreli diğer kira sözleşmeleri ise belirsiz süreli kira sözleşmesidir. Kira sözleşmelerinde kira bedeli Türk parası olabileceği gibi döviz cinsi veya yabancı para da olabilir.
Bir şeyin kiraya verilmesi için kiraya verenin illaki o yerin sahibi olması gerekmez ; kiraya vermede yetkili olması yeterlidir.Kiraya veren gerçek bir kişi olabileceği gibi tüzel kişi ,kurum ,şirket vb. de olabilir.Kiraya verenin kurum , şirket gibi tüzel kişi olması halinde imza sirküleri test edilerek kira sözleşmesin yetkili kişi tarafından imzalanması sağlanmalıdır.
Paylı mülkiyeti konu olan bir şeyin kiraya verilmesi söz konusu olursa kanun gereği paydaş çoğunluğunun kararı gerekmektedir. Aksi halde sözleşmede yetkisiz temsil hükümleri uygulanır ve kira sözleşmesi ancak kira sözleşmesine onay veren tarafları bağlar. Sözleşmeye onay vermeyen paydaşlar sözleşmeye itiraz edebilirler.
Elbirliği ile mülkiyete konu olan taşınmazın kiraya verilmesi için oy birliği olması gerekmektedir. Taşınmaz oy birliği olmadan kiraya verilirse diğerleri sonradan onay verse bile kira sözleşmesi geçersiz olmaktadır.
KİRA SÖZLEŞMESİ NE ŞEKİLDE YAPILMALIDIR ?
Kural olarak kira sözleşmelerinin yapılması herhangi bir şekil şartına bağlı değildir.Yazılı veya sözlü olabileceği gibi noter tasdikli de olabilir.İspat şartı açısından ve ilerde doğabilecek muhtemel sonuçlar düşünülürse kira sözleşmelerinin yazılı şekilde yapılmasında yarar vardır.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN TAPUYA ŞERH VERİLMESİNİN ŞARTI NEDİR ?
Kira sözleşmesinin tapuya şerh verilebilmesi için sözleşmenin noterde düzenlenmesi ve kiracıya şerh yetkisinin verilmiş olması şarttır. Bu şartların gerçekleşmesi halinde Tapu Sicil Tüzüğü’nün 55. Maddesi uyarınca kira sözleşmesinin bir örneği tapu idaresine verilerek tapuya şerh ettirilmesi sağlanır.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN TAPUYA ŞERH VERİLMESİNİN ÖNEMİ NEDİR ?
Kira sözleşmesinin tapuya şerh ettirilmesiyle kira sözleşmesi sona erene dek kiraya verilen bir başkasına satılsa bile şerh edilmiş olan kira sözleşmesi yeni alıcıyı da bağlar. Böylece şerh bitene kadar yeni alıcı kiracının tahliyesini isteyemez, yeni alıcı kira sözleşmesine uymak zorundadır.Yeni alıcının kiralananı haciz veya ipotek ile almış olması sonucu değiştirmez. Şerh süresince yeni alıcı sözleşme ile bağlıdır.
KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KEFALET
Kefalet sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için yazılı olması , kefalet tarihinin belirtilmesi ,kefil olunan borcun üst sınırının belirtilmesi ve tüm bu hususların kira sözleşmesine kefilin kendi el yazısı ile yazılarak imzalaması gerekir. Kefilin sorumluluğu kira sözleşmesi ile kararlaştırılan dönemle sınırlıdır. kira sözleşmesinin kendiliğinden uzaması halinde kefilin sorumluluğu yoktur.
KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMESİ
Kanun koyucu, konut ve çatılı işyeri kiralarını TBK’ da özel olarak düzenlemiştir. Bunun nedeni, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin zayıf tarafını oluşturduğu için bu tür kira sözleşmelerinin kiracıyı korumaya yönelik hüküm ve kurallardan oluşur. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak kararlaştırılabilir. Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse ve herhangi bir bildirim olmaksızın kararlaştırılan sürenin geçmesiyle sona erecek kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesidir.
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri bildirim yoluyla sona erdirilebileceği gibi, dava yoluyla da sona erdirilebilir. Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin belirli süreli kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi TBK m. 347 “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA TESPİT DAVALARI
Yenilenen kira dönemleri ve bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından , kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın , beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı , kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılmış olması halinde ,beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Kira bedelinin doğrudan yabancı para şeklinde kararlaştırılmayıp, yabancı paraya endeksli olarak kararlaştırılması ya da kıymetli madene endeksli olarak kararlaştırılması halinde de bu hüküm uygulama alanı bulacaktır. Bu nedenle sözleşmede artış oranı kararlaştırılmış bile olsa, beş yıl boyunca kira bedelinde artış yapılamayacaktır. Beş yıl geçtikten sonra ise kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişikliklerin yanı sıra tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Konut ve çatılı işyeri kira tespit davalarını kural olarak kiraya veren tarafından açılabilir.Birden çok kiraya veren varsa hepsi birlikte açılmalıdır.Kiralayanın ölmesi durumunda tüm mirasçıların birlikte bu davayı açması gerekmektedir.Kiracı ve taşınmaz maliki de tespit davası açabilir.Kira tespit davalarına bakmakla görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.Yetkili mahkeme ise sözleşmenin kurulduğu yer,kiracının ikametgah adresi veya kiralayanın ikametgah adresi de olabilir.
KİRA UYARLAMA DAVALARI
Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme hakkına sahiptir.
Uyarlama davaları hukukumuzda kabul edilmiş olan sözleşmeye bağlılık (ahde ve-fa) ve sözleşme serbestliği ilkelerinin istisnası niteliğindedir. Kira sözleşmelerinde sonradan ortaya çıkan aşırı ifa güçlüğü hallerinde edimler arası dengesizliğin giderilmesi için sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması gerekir .
Kira Uyarlamasının Şartları
Sonradan meydana gelen aşırı ifa güçlüğü ve edimler arası dengesizlik halinde kira uyarlaması yapılabilmesi için;
- Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülse de kiralanmış bir taşınmazın bulunduğu bölgede ciddi bir alt ve üst yapı değişikliği olması, enflasyon ve devalüasyon gibi ekonomik kriz yaratan ciddi olayın olması ,ortaya beklenmeyen olağanüstü bir durum çıkmış,
- Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları , kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş,
- Fevkalade hal ve şartlar borçlunun kendi kusurundan kaynaklanmamış,
- Ve borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması
Koşullarının gerçekleşmiş olması halinde hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması istenebilir.
kurulduğu sırada taraflar arasında dengenin mevcut olduğunun kabul edildiği kira sözleşmesinin sonradan değişen hal ve şartlara uydurulabilmesi için olağanüstü olayın öngörülmeyen ve beklenmeyen bir olay olması gerekir.Kira uyarlama davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.Yetkili mahkeme ise davacı ya da davalı gerçek veya tüzel kişilerin yerleşim yeri mahkemesidir.